Propiedad horizontal: comportamiento de copropietarios, funciones administrativas y cambios posibles

Todo copropietario tiene unos derechos y deberes que debe cumplir en el entorno de la propiedad horizontal, pero la figura llamada a poner orden y hacer que el ambiente de buen vivir se presente es el administrador. Copropietarios y administradores verán cambios de la mano del Proyecto de Ley 120 del 2015 que busca profesionalizar a los segundos y crear la figura de la conserjería, entre otras novedades.

Cuando se habita en conjuntos residenciales o unidades, por lo general se tienen problemas con los vecinos. El ruido y las mascotas son dos de las causas más comunes cuando de conflictos se trata. La figura del administrador es la llamada a poner orden.

La Ley 675 del 2001 o de Propiedad Horizontal regula los inmuebles donde concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y demás bienes comunes. Su fin es garantizar la seguridad y la sana convivencia a través de una normatividad caracterizada por la convivencia pacífica y la solidaridad social. La ley también lleva a cabo una regulación de la formación de las actas de juntas, las funciones de los órganos de la comunidad y del administrador, régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto y renuncia al cargo de presidente, entro otros ítems. Con lo anterior, la Ley de Propiedad Horizontal gana flexibilidad, dinamismo y eficacia.

Deberes y derechos de los copropietarios

Cada copropietario tiene derecho de dominio exclusivo sobre su unidad privada; es decir que puede vender, enajenar, gravar o ceder la tenencia de su unidad privada, a cualquier título. Sin embargo, existen límites a este derecho, como por ejemplo, si usted es dueño de un apartamento en una unidad residencial no puede utilizarlo como oficina o local comercial.

El copropietario, de igual manera, tiene derecho a usar áreas comunes –ascensores, jardines, piscinas, pasillos, entre otros– siempre y cuando lo haga según el destino de los mismos, y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios. Frente a lo anterior, los pasillos no se pueden utilizar como lugares de juego, para estacionar bicicletas, motos o vehículos, ni se pueden usar los parqueaderos como depósito de muebles y materiales.

Otro derecho que tienen los copropietarios es vivir en un ambiente limpio, saludable y estético. Se debe insistir en el cumplimiento de las normas de educación, y ser estrictos con aquellos que arrojan basuras, colillas de cigarrillos, papeles y demás desechos, o con quienes piensan que las zonas comunes se utilizan como sanitario para las mascotas. Hay quienes utilizan las ventanas para colgar la ropa y los tapetes, lo que hace que la estética se vea afectada.

Administrador: la cabeza del orden

Frente a las situaciones descritas anteriormente es donde aparece la figura del administrador, quien es el representante legal de la copropiedad y cuenta con facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, y reúne las funciones y atribuciones de gerente, tesorero, mandatario y depositario.

Según la Ley 675 del 2001, estas son las funciones básicas para el administrador de una propiedad horizontal:

• Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos.
• Llevar bajo su responsabilidad los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.
• Poner en conocimiento de los propietarios y residentes las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.
• Preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
• Llevar la contabilidad del edificio o conjunto.
• Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica, que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales, y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general.
• Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos, de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
• Cobrar y recaudar cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas.
• Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
• Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
• Notificar a los propietarios de bienes privados las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, por incumplimiento de obligaciones.
• Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, una vez se encuentren ejecutoriadas.
• Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

¿Cambios a la vista?

En septiembre del 2015 se radicó en la Cámara de Representantes el Proyecto de Ley 120, el cual contiene diversos elementos de discusión sobre la propiedad horizontal; entre estos se establece el registro único –hasta ahora inexistente–, el cual resuelve el desconocimiento del número de propiedades horizontales en Colombia dada la atomización de la información municipal por motivo de la normatividad vigente. Este registro único deberá ser actualizado cada 6 meses por los alcaldes, quienes deben proveer información como dirección de la copropiedad, nombre, NIT, número de unidades, clase de copropiedad y nombre del representante legal y su documento de identidad.

De igual forma, se aborda el tema de la profesionalización de los administradores, lo cual se logra con el control del Registro Nacional de Administradores y la expedición de la tarjeta profesional. También se establece para ellos una capacitación obligatoria de 120 horas en instituciones de nivel tecnológico o profesional.

Las aseguradoras, por otra parte, deberán expedir las pólizas de seguro de todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal y de tal manera proteger las áreas comunes de copropiedad contra los riesgos de incendio y terremoto, independientemente de la antigüedad y/o el sitio donde estén ubicados.

Finalmente, se crea un organismo de inspección, vigilancia y control para la propiedad horizontal, a través del cual se centraliza la atención a un cúmulo de problemas que, por falta de reglamentación, se vienen presentando. Esta será una entidad segura de la cual se podrá recibir respuesta a las numerosas quejas que diariamente tienen lugar por diversos motivos, los cuales serán mencionados en otra oportunidad.

De igual manera aparece la figura de la conserjería, un organismo que reemplaza el servicio de vigilancia en aquellas copropiedades para las cuales es financieramente imposible pagarlo, dado su alto costo actual.

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