Venta de derechos sobre un bien raíz: tratamiento de la ganancia ocasional y del costo fiscal

Aquí hablaremos sobre...

¿Cuándo se entiende realizado el ingreso por la venta de derechos sobre un inmueble?
¿El pago con otro inmueble exime de reconocer la ganancia ocasional?
¿Por qué el avalúo catastral del año anterior no siempre conviene como costo fiscal?
¿Puede corregirse la declaración anterior para habilitar esta opción de costo fiscal?
¿Cómo se registra en la declaración el pago pendiente en especie?
¿Qué información debe confirmarse antes de declarar este tipo de venta?
¿Qué determina el momento de declarar?
Este consultorio también resuelve las siguientes inquietudes:

Actualizado: 24 agosto, 2026 (hace 4 días)

La venta de derechos sobre un bien raíz puede realizarse mediante una operación en la que, en lugar de recibir dinero, la persona natural obtiene otro inmueble como contraprestación, una modalidad cada vez más utilizada en este tipo de negociaciones.

Sin embargo, esa forma de pago no siempre exime al vendedor de reconocer el ingreso en el mismo periodo en que se firma la escritura.

Por ende, es necesario la revisión de tres aspectos a la vez: el momento en que se entiende realizado el ingreso, el costo fiscal que puede oponerse a ese ingreso y la forma correcta de registrar lo que aún no se ha recibido físicamente. Un error en cualquiera de los tres procesos puede derivar en una ganancia ocasional desproporcionada frente a la realidad económica de la operación.

A continuación, el Dr. Diego Guevara explica cuándo se causa la ganancia ocasional en la venta de derechos sobre un inmueble pagada con otro bien raíz y precisa qué alternativas existen para determinar el costo fiscal cuando el avalúo catastral no refleja el valor real del predio:

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¿Cuándo se entiende realizado el ingreso por la venta de derechos sobre un inmueble?

Para las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad, la regla general de realización del ingreso admite una excepción expresa en el artículo 27 del ET: los ingresos provenientes de la enajenación de bienes inmuebles se entienden realizados en la fecha de la escritura pública correspondiente, sin importar si el pago se recibió o no en ese momento.

Esto significa que, cuando una persona vende los derechos que tiene sobre un lote y firma la escritura, el ingreso por esa venta debe reconocerse de forma íntegra en el periodo de la escritura, así el comprador solo haya pagado una parte o el pago esté pendiente de materializarse.

¿El pago con otro inmueble exime de reconocer la ganancia ocasional?

“La obligación de declarar la ganancia ocasional surge con la fecha de la escritura pública, sin importar si el pago se recibió en dinero, en especie o está pendiente de entrega”

La obligación de declarar la ganancia ocasional surge con la fecha de la escritura pública, sin importar si el pago se recibió en dinero, en especie o está pendiente de entrega. En el caso analizado, el vendedor transfirió su participación del 50 % sobre un lote y, como contraprestación, recibió el compromiso de que le sería entregado un apartamento en noviembre, respaldado en una promesa de compraventa.

Ese compromiso no cambia la naturaleza del ingreso, ya que el valor de la venta que quedó consignado en la escritura debe llevarse a la zona de ganancias ocasionales del año en que se firmó, enfrentarlo con su costo fiscal y liquidar el impuesto correspondiente.

El valor del apartamento prometido, mientras no se materialice su entrega, corresponde a una cuenta por cobrar y no exonera la obligación de declarar la venta ya perfeccionada.

¿Por qué el avalúo catastral del año anterior no siempre conviene como costo fiscal?

En el caso planteado, la participación en el lote se venía declarando con un costo de 3 millones de pesos, valor que coincidía con el avalúo catastral reportado durante varios años. Solo hasta 2025 el municipio actualizó ese avalúo a 39 millones de pesos.

El problema es que, cuando se usa el avalúo catastral como costo fiscal, la norma solo permite tomar el avalúo del año inmediatamente anterior al de la venta. Si la venta ocurrió en 2025, el avalúo aplicable sería el de 2024, que en este caso seguía siendo el desactualizado, lo que produciría una ganancia ocasional considerablemente mayor a la real.

Para dimensionar las dos alternativas disponibles frente a este tipo de desactualización, conviene compararlas de la siguiente manera:

Opción de costo fiscal	¿Cómo determinarlo?	Punto de atención
Avalúo catastral	Se toma el avalúo catastral del año anterior al de la venta	Si el municipio lo tenía desactualizado en ese año, genera una ganancia ocasional más alta
Factor multiplicador (artículo 73 del ET)	Se aplica al costo de adquisición un factor según el año de compra, tomado del decreto vigente	Exige que el bien se haya declarado con esta misma opción en el año anterior a la venta

La segunda alternativa surge del artículo 73 del ET, un beneficio exclusivo de las personas naturales que permite calcular el costo fiscal aplicando al valor de adquisición un factor multiplicador según el año en que se adquirió el bien. Ese factor se actualiza cada año mediante decreto; para las operaciones de 2025 quedó fijado en el Decreto 449 del 27 de abril de 2026.

Para tener en cuenta

La opción del factor multiplicador puede arrojar un costo fiscal más alto que el avalúo catastral del año anterior, lo que reduce la ganancia ocasional gravable frente a un predio con avalúo desactualizado.

¿Puede corregirse la declaración anterior para habilitar esta opción de costo fiscal?

El factor multiplicador del artículo 73 del ET solo puede usarse como costo fiscal de venta si el bien raíz también fue declarado con esa misma opción en el año inmediatamente anterior a la venta. Si en 2024 el predio no se declaró bajo este método, la vía para habilitarlo en 2025 es corregir la declaración de ese año anterior.

Esa corrección implica identificar el decreto que fijó el factor multiplicador vigente para el cierre de 2024 (distinto al aplicable a las operaciones de 2025) y dejar declarado el bien raíz bajo esa opción, de forma que el valor resultante quede reconocido como base para el costo fiscal del año siguiente.

¡Importante!

Antes de corregir la declaración de 2024 conviene verificar si esta se presentó cumpliendo los requisitos del beneficio de auditoría del artículo 689-3 del ET, porque modificar el año base puede reducir el incremento del impuesto neto de renta exigido y hacer perder ese beneficio.

¿Cómo se registra en la declaración el pago pendiente en especie?

La parte del pago que se materializa con la entrega de un nuevo inmueble, y que a la fecha de la declaración todavía no se ha recibido, debe reportarse como una cuenta por cobrar en el patrimonio del vendedor. Esa cuenta se mantiene hasta que la entrega del apartamento se perfeccione conforme a lo pactado en la promesa de compraventa.

El hecho de que la operación haya sido reportada por la notaría a la Dian, e incluso con retención en la fuente practicada sobre la venta, refuerza la necesidad de que la declaración del vendedor sea consistente con la información que la autoridad tributaria ya tiene sobre esa transacción.

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¿Qué información debe confirmarse antes de declarar este tipo de venta?

Antes de presentar o corregir la declaración de un caso similar, conviene validar:

La fecha exacta de la escritura pública, que determina el periodo en que se causa el ingreso.

El valor total de la venta que quedó consignado en la escritura, así el pago esté pendiente.

Si el avalúo catastral del año anterior a la venta refleja o no el valor real del predio.

Si el bien fue declarado en el año anterior con la opción del factor multiplicador del artículo 73 del ET.

Si la declaración de ese año anterior puede corregirse sin afectar un beneficio de auditoría ya consolidado.

El registro de la cuenta por cobrar correspondiente a la parte pagada en especie y aún no entregada.

¿Qué determina el momento de declarar?

Independientemente de si la contraprestación se recibe en dinero, en un nuevo inmueble o queda pendiente mediante una promesa de compraventa, la venta de derechos sobre un bien raíz debe declararse en el periodo de la escritura pública.

Antes de liquidar el impuesto, conviene revisar con cuidado qué costo fiscal resulta más favorable y si existe margen para ajustar la declaración del año anterior sin poner en riesgo beneficios ya obtenidos.

Este consultorio también resuelve las siguientes inquietudes:

Pregunta	Respuesta
03:14 ¿Qué pérdidas en ganancias ocasionales no son aceptadas fiscalmente?	Según el artículo 312 del ET, no son aceptadas las pérdidas por venta de derechos sociales o acciones en sociedades de familia, ni las generadas en operaciones de activos fijos entre vinculados económicos o entre sociedades limitadas y sus socios o parientes cercanos. En estos casos, el costo fiscal debe limitarse al valor de venta para evitar una pérdida fiscal.
06:03 ¿Las retenciones por ganancias ocasionales pueden restarse al calcular el anticipo de renta del año siguiente?	Sí. Aunque el anticipo se calcula sobre el impuesto de renta, el instructivo del renglón 133 del formulario 210 permite restar las retenciones practicadas tanto a título de renta como de ganancias ocasionales.
08:50 ¿Una indemnización laboral puede tratarse como ganancia ocasional?	No. Las indemnizaciones derivadas de una relación laboral son rentas de trabajo. Según la doctrina de la Dian sobre el artículo 206 del ET, puede aplicarse el 25 % como renta exenta sin el límite mensual del numeral 10, aunque sí queda sometida al límite anual del 40 % o 1.340 UVT.
13:43 ¿Cómo determinar la proporcionalidad de costos y gastos de un profesional que trabaja desde casa? y, ¿los gastos de alimentación pueden deducirse como costo necesario?	Los gastos de vivienda deben distribuirse según el área efectivamente destinada a la actividad, mientras que servicios como la energía pueden calcularse razonablemente según el consumo asociado al trabajo. Los gastos de alimentación son personales y no cumplen los criterios de necesidad y proporcionalidad para ser deducibles.
16:46 ¿Deben declararse los intereses abonados en fondos de empleados y aplica el componente inflacionario?	Sí. Los intereses se reconocen como ingreso cuando son abonados en la cuenta del afiliado. El componente inflacionario de los artículos 38 y 40-1 del ET solo aplica si el fondo de empleados está sometido a inspección y vigilancia de la Superintendencia de Economía Solidaria.
20:23 ¿Debe declarar renta un no residente que recibe una pensión en Colombia por $50 millones?	La obligación depende de los topes del artículo 592 del ET. Si el no residente no supera 1.400 UVT de ingresos ni 4.500 UVT de patrimonio bruto poseído en Colombia, no estaría obligado a declarar.
22:13 ¿Cómo reportar un activo adquirido con subsidio de vivienda y préstamo bancario?	El inmueble se declara por su costo total de adquisición, incluido el valor financiado y los subsidios recibidos. Al no existir una disposición del ET que trate estos subsidios como ingresos no constitutivos de renta, deben reconocerse como ingresos gravados en rentas no laborales.
24:00 ¿Qué tratamiento tributario tiene un subsidio de desempleo de una caja de compensación?	El subsidio constituye un ingreso gravado. Como no deriva directamente de una relación laboral, debe reportarse en la sección de rentas no laborales del formulario 210.
35:37 ¿Los inmuebles se declaran por avalúo catastral o por costo fiscal?	Las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo fiscal y el avalúo catastral vigente al cierre del año gravable.
36:57 ¿Cómo calcular el valor fiscal de activos en el exterior y su ajuste por tasa de cambio?	Los activos en el exterior se convierten a pesos utilizando la TRM vigente al momento de la adquisición. Ese valor constituye el costo histórico y no se reajusta anualmente por las posteriores variaciones de la tasa de cambio.
39:10 ¿Qué tasa de cambio se usa para convertir ingresos mensuales del exterior? y, ¿dónde se reportan honorarios del exterior y aplica la renta exenta del 25 %?	Cada ingreso en moneda extranjera debe convertirse con la tasa de cambio del día de la operación. Los honorarios se reportan como rentas de trabajo y pueden acceder a la renta exenta del 25 %, siempre que no se imputen costos y gastos asociados.
42:24 ¿Qué parte de la herencia de la casa de habitación es exenta y qué tarifa aplica? y, ¿qué tratamiento y límite exento aplica a inmuebles heredados distintos de la vivienda del causante?	El artículo 307 del ET establece una exención de hasta 13.000 UVT para la casa de habitación del causante y de 6.500 UVT para otros inmuebles heredados. Además, cada heredero puede aplicar una exención general de 3.250 UVT. La ganancia ocasional gravada para residentes está sometida a una tarifa del 15 %.
47:59 ¿Debe declararse un inmueble conyugal al 50 % para cada cónyuge?	Sí. Si el inmueble pertenece a la sociedad conyugal, cada cónyuge declara el 50 % del costo fiscal. Si uno financia mejoras sobre todo el bien, reconoce su mitad como mayor valor del activo y la otra mitad como cuenta por cobrar al otro cónyuge, quien registra el pasivo correspondiente.
50:34 ¿Debe declarar renta quien supera el tope de consignaciones por un préstamo?	Sí. El artículo 594-3 del ET obliga a declarar cuando se supera el tope de consignaciones bancarias, incluso si los recursos provienen de un préstamo y aunque la operación no figure en la información exógena de la Dian.
52:34 ¿Cómo reportar la devolución de saldos de ahorro pensional y su efecto patrimonial?	Estos valores se reportan en la cédula de pensiones y pueden acceder a la renta exenta de hasta 1.000 UVT mensuales prevista en el artículo 206 del ET. Si los recursos permanecen en bancos se reflejan allí; si fueron entregados a terceros, se reconocen como cuenta por cobrar.